0966682776 交給我~沒有買不到
以下案件若沒有符合您的需求或喜愛 請與我聯絡 一通電話立即為您服務!!
0966-682776 戴先生
房地產在投資領域裡佔有一席之地,確實也不少人因為購置房地產而致富,尤其是老一輩的人,都告誡子女“有土斯有財”的觀念。只是房地產沉寂了十幾年,直到最近幾年也漲了一波,現在是否高點眾說紛紜。我們也趁此機會討論一下,房地產投資的效益及風險。只不過,房地產投資有兩種,一種是屬於較投機型的投資客,就是看好房地產會再上漲,做短線操作;另一種是屬於長期投資型的,當有閒錢時買房地產收租金,等待房價上漲。投機型的投資方式非我專長,本文討論的是長期投資的效益。 如何計算報酬率任何投資最重要的當然是投資報酬率,當投資報酬率算出來之後,才有辦法和其他的投資工具做比較:例如股票或債券、看到底哪一種好。問題是每月都有房屋收入以及貸款,而且未來房價又是變動的,所以售屋收入是不確定的,那這樣的報酬率到底怎麼算呀!如果我們把房地產投資的現金流量表畫出來,如下圖一:
我們發現這現金流量表和債券的現金流量表幾乎如出一轍,唯一不一樣的只是把期末本金換成售屋收入(藍色長條)而已。這樣看就簡單了,我們可以用MIRR(修正後內部報酬率)的觀念來求出年化報酬率。這裡不再詳述年化報酬率怎麼算,有興趣的朋友可自行參考試算表裡面的公式。年化報酬率的意義是說,這投資每年的報酬相當於(同等效果)銀行定存的年利率。例如以一千萬投資房地產五年,得到年化報酬率8%,等同於將這一千萬以8%的年利率放定存的結果。所以年化報酬率非常好用,可以拿來和其他投資工具相比較,而且和期間長短無關,因為已經將報酬率年化了(Normalized)。 下載試算表注:經網友建議,試算表已更新為第二版,加入貸款部分。 我做了一個試算表方便投資朋友參考,這試算表裡有兩張工作表:投資報酬率(貸款)及投資報酬率(現金)。所有黃色儲存格都和其他試算表的風格一致,可根據個人情況來填入參數。非黃色儲存格部份,不是不能改變數值,但如不了解公式不建議更動。
投資報酬率(現金)工作表此工作表適合現金投資者,當你把上述資料填入黃色儲存格後,工作表便會自動算出年化報酬率及投資終值。這張表如何閱讀呢?每一行代表未來房價變化的結果,以原來房價的百分比來表示,100%代表售屋收入和購入成本一樣沒有改變,150%表示售屋收入是購入成本的1.5倍,例如當時1,000萬買的房子以1,500萬賣掉。同理,80%就是售屋收入只有購入成本的八折,賠錢賣的意思。每一列表示投資年限,以年為單位。 舉個例子來說,李來富五年前以現金1,000萬購入房屋一棟,每月以租金25,000元出租,每月收到的租金再購買年息5%的債券,今年以1,400萬賣掉該房子。那麼該項投資的年化報酬率是多少呢?將購屋房價填入1,000萬,每月房租填入25,000,房租再投資報酬率填入5%,得到下表(圖二):
因為房屋五年以後以原來房價的1.4倍售出,所以應該看140%那一行,及五年那一列的資料,結果是年化報酬率為9.38192%。要注意的是這不是累積報酬率喔,這是說和1,000萬存銀行年息9.38%的定存,存五年的結果是一樣的。下面列出1,000萬存5年定存的結果: 第一年10,000,000 x 1.093819 = 10,938,192 所以說,這房地產投資的總收入是售屋收入加上房屋租金的再投資收入,總共收入15,657,689元,累積報酬率為((1,5657,689 – 10,000,000)/10,000,000)x100 = 56.6%。為方便投資朋友對照,我也做了一份投資終值表(圖三),對照表中5年及140%的資料,你可以發現同樣是15,657,689。
投資報酬率(貸款)工作表投資報酬率(貸款)工作表可以計算貸款投資的報酬率。這部分較為複雜,每月雖有租金收入,但還必須按月繳納貸款。這兩者間一進一出,根據金額的不同,每月就會有現金的淨流出或淨流入。而這現金流量的淨值(每月房租減每月貸款之繳款)會以再投資的利率成長,直到房屋賣出。如果每月租金大於貸款月繳款金額,為現金流入所以為正值;如果每月租金小於貸款的月繳款金額,為現金流出所以為負值。 當房屋售出時,淨所得必須將售出屋款扣除房屋貸款餘額以及每月淨現金的終值。為了讓讀者更清晰了解,我將每個部份都拆成獨立的欄位。當讀者把投資條件設定完後,只需要再輸入“屋價變化幅度”就可以觀看結果了。屋價變化幅度的值和現金投資一樣,如果賣出的房價為當初買入時的1.6倍,就輸入160%;如果賣出的房價為當初買入時的八成,就輸入80%。
當你將屋價變化幅度設定成160%後,就會顯示屋價變化(160%)的結果,而且此幅度大小則自行設定,來反覆觀察房價變動對報酬率的影響。 如果貸款百分比的值設定為0,結果會和現金投資一樣。 投資探討現金投資 有了試算表,可以根據所得資料做一些投資方向的探討。從以前房地產的漲幅來看,房價成長60%是相當可預期的,只是多久會達成而已。一般說來房價至少會依物價指數來調整。我們就可以鎖定未來房價160%那一欄來探討,我們知道愈早達到此漲幅的,年化報酬率愈高。第一年達成目標(49.91%)和第二年達成目標(25.7%),兩者差距頗大。但似乎愈久達成,年化報酬率愈趨向於穩定(5%左右)。不錯!房屋價格的漲幅對短期的報酬率貢獻極大。但當時間拖長後,租金再投資所得佔整體收入的比例就愈來愈大了。這就是為什麼投資時間愈長,年化報酬率愈穩定了。所以長期投資行為,房屋漲幅對報酬絕對有幫助,但不要忘了租金的再投資也扮演著要角。 圖五是以現金投資,屋價漲幅160%那一欄所畫出來的年化報酬率,我們可以看出如果屋價兩年漲了60%,年化報酬率相當25.7%。隨著時間增長,如果十年才漲60%的話,年化報酬率也還有6.89%喔,雖然越久達到這目標,年化報酬率就愈低,但也趨近於穩定的5%,好像也不比定存差哩。根據這試算表,相信讀者已可以運用個人的睿智,自行判斷是否可以投資房地產了。
槓桿投資槓桿投資就是只用部分現金,其他以貸款的方式去投資的一種方式。槓桿投資會放大投資報酬率的幅度。如果房價漲20%,槓桿投資的報酬率會遠大於現金投資的報酬率。相同道理,如果房價跌了,槓桿投資的跌幅也會比全額現金投資來得大。 為簡化問題,暫時不考慮租金收入及貸款。例如投資標的為1,000萬的房地產,如果我們只拿出400萬,其他600萬貸款,這就相當用400萬的本,承擔1,000萬投資標的之變動。如果房價升20%到1,200萬,等於淨賺200萬。現金投資者因為投入1,000萬資金,所以只得到20% [(200/1000)x100%]之報酬率。但是貸款投資者只投資400萬,所以得到50% [(200/400)x100%]之報酬率。反之跌了20%,房價只剩800萬,淨損200萬。現金投資者損失了20%,可是貸款投資者卻損失50%。 如果投資期長,又有租金收入及貸款支出時,就不那麼單純了,需要工具來計算了。利用所提供的試算表來評估。以相同例子來說明,1,000萬房子,如果頭期款只付400萬,其他600萬向銀行貸款20年利率3.5%。如果設定未來房屋漲60%是可預期的,只是多久會達到而已。我們就把“屋價變化幅度”設定為160%,來觀察其結果(圖六)。
我們可以看出如果屋價兩年漲了60%,年化報酬率就相當於47.64%。隨著時間增長,如果十年才漲60%的話,年化報酬率也還有10.12%,即使20年才達到這漲幅也還有5.49%。所以可以看出同樣1,000萬的標的、同樣60%的漲幅,現金投資和貸款投資的年化報酬率卻是截然不同。但是千萬要記得,如果房價並不如預期的漲幅,而且是下跌的話,那可是如雪上加霜。 圖七是同樣1,000萬的標的,貸款60%但是房價只跌了20%的結果,可以看到這幅度是不小的。所以貸款投資房地產是會加劇報酬率的波動的。俗語說得好:水可以載舟也可以覆舟,貸款投資就像兩面刀,不可不謹慎為之。
下表為各個不同狀況之比較:
房屋自住 當然房屋自住型的貸款考量情況又不一樣,因為有住屋的需求,現金又沒那麼多,如果不貸款買屋,就得額外支付租金。所以與其支付租金還不如付貸款,這和純粹以投資觀點來看是不一樣的。 參考文件文章轉載自http://www.masterhsiao.com.tw/RealEstate/RealEstate.htm 戴羨望0966682776春福建設煙波行館美麗華建設東京六本木聖荷西花園京兆園禾楓別墅創遊美人C區謙宇國際典藏光華美學苑築峰銘將開發大院靜心湖紀伊國miho美禾大地至尊建設高第帝闊傑宇建設陽光臻品竹冠建設山海戀四季悅舍玫瑰花園富宇建設放翁清境新家華建設快樂頌國雄建設經國艷寶君建設寶君帝寶遠見建設遠見別墅芳林建設芳林逸村里多建設初光極品宏琦建設青木淳一品大觀和築建設未來21宇勝建設東大Master映水月理德建設水立方鴻柏建設仰哲全昌益建設橘園暐記開發敦煌吉立亞碧波飛國雄建設世紀願景佳益建設濱湖天尊展藝建設??墅童話村昌益‧藍海仟祥建設三民華廈啟隆建設百達斐麗中耀建設北歐丹麥達雄開發達觀自在安利開發青山墅雄基醇墅展弘建設讀墅一格領袖官邸丞相營造天賞東昊建設東昊生活館八達通中耀建設昌益蒂芬妮拓璞晟家建設寬慕雄基建設書香宮邸瑞軒建設大砌德安建設德安清境豪毅事業綠地平原吉立亞建設御墅精品昌益建設睿海雄基建設喬富建設陽光特區志信國際德安科技碧根建設碧根天湖尊琦建設遠百京典福軒建設波音777漢毅建設凡爾賽宮高宜建設陽光美地正群天下恒嘉建設國家藝術園區宸圓建設熏風六月崇志建設濱湖行宮岱嵐建設岱嵐築第竹慶建設閱讀逸墅恆嘉建設皇昱藏鋒皇昱建設皇昱綠緻志嘉建設大無限凱歌堂建設銀河水郡祥亨建設吉祥大亨惠台建設四季帝景德安開發德安家康興築建設創遊美人皇昱建設皇昱層峰唐居建設日光行館豐邑建設豐邑月牙泉佳陞建設迎曦興築建設璞石銀將建設大正興輿仁發建築仁發 APEC春福建設大觀無極廣冠建設富仕達富麗成建設八方竹城開發和風科技廣場自地自建莫札特佑源建設錸德名人山莊皇昱建設綠尊10急售~園區美寓大三房~室內超大新竹房屋新竹公寓新竹電梯新竹華廈新竹一樓新竹壹樓新竹店面新竹透天厝新竹透天新竹房屋新竹豪宅新竹公園新竹不動產新竹房屋仲介新竹房屋公司新竹房屋自售新竹中古屋新竹預售屋新竹新成屋新竹房屋出租新竹仲介新竹賣屋新竹買屋新竹尋屋新竹售屋新竹捷運新竹網路看屋新竹影音看屋新竹房屋新竹公寓新竹電梯新竹華廈新竹一樓新竹壹樓新竹店面新竹透天厝新竹透天新竹房屋新竹豪宅新竹公園新竹不動產新竹房屋仲介新竹房屋公司新竹房屋自售新竹中古屋新竹預售屋新竹新成屋新竹房屋出租新竹仲介新竹賣屋新竹買屋新竹尋屋新竹售屋新竹捷運新竹網路看屋新竹影音看屋新竹房屋新竹公寓新竹電梯新竹華廈新竹一樓新竹壹樓新竹店面新竹透天厝新竹透天新竹房屋新竹豪宅新竹公園新竹不動產新竹房屋仲介新竹房屋公司新竹房屋自售新竹中古屋新竹預售屋新竹新成屋新竹房屋出租新竹仲介新竹賣屋新竹買屋新竹尋屋新竹售屋新竹捷運新竹網路看屋新竹影音看屋新竹房屋新竹公寓新竹電梯新竹華廈新竹一樓新竹壹樓新竹店面新竹透天厝新竹透天新竹房屋新竹豪宅新竹公園新竹不動產新竹房屋仲介新竹房屋公司新竹房屋自售新竹中古屋新竹預售屋新竹新成屋新竹房屋出租新竹仲介新竹賣屋新竹買屋新竹尋屋新竹售屋新竹捷運新竹網路看屋新竹影音看屋新竹房屋新竹公寓新竹電梯新竹華廈新竹一樓新竹壹樓新竹店面新竹透天厝新竹透天新竹房屋新竹豪宅新竹公園新竹不動產新竹房屋仲介新竹房屋公司新竹房屋自售新竹中古屋新竹預售屋新竹新成屋新竹房屋出租新竹仲介新竹賣屋新竹買屋新竹尋屋新竹售屋新竹捷運新竹網路看屋新竹影音看屋新竹房屋新竹公寓新竹電梯新竹華廈新竹一樓新竹壹樓新竹店面新竹透天厝新竹透天新竹房屋新竹豪宅新竹公園新竹不動產新竹房屋仲介新竹房屋公司新竹房屋自售新竹中古屋新竹預售屋新竹新成屋新竹房屋出租新竹仲介新竹賣屋新竹買屋新竹尋屋新竹售屋新竹捷運新竹網路看屋新竹影音看屋新竹房屋新竹公寓新竹電梯新竹華廈新竹一樓新竹壹樓新竹店面新竹透天厝新竹透天新竹房屋新竹豪宅新竹公園新竹不動產新竹房屋仲介新竹房屋公司新竹房屋自售新竹中古屋新竹預售屋新竹新成屋新竹房屋出租新竹仲介新竹賣屋新竹買屋新竹尋屋新竹售屋新竹捷運新竹網路看屋新竹影音看屋新竹房屋新竹公寓新竹電梯新竹華廈新竹一樓新竹壹樓新竹店面新竹透天厝新竹透天新竹房屋新竹豪宅新竹公園新竹不動產新竹房屋仲介新竹房屋公司新竹房屋自售新竹中古屋新竹預售屋新竹新成屋新竹房屋出租新竹仲介新竹賣屋新竹買屋新竹尋屋新竹售屋新竹捷運新竹網路看屋新竹影音看屋新竹房屋新竹公寓新竹電梯新竹華廈新竹一樓新竹壹樓新竹店面新竹透天厝新竹透天新竹房屋新竹豪宅新竹公園新竹不動產新竹房屋仲介新竹房屋公司新竹房屋自售新竹中古屋新竹預售屋新竹新成屋新竹房屋出租新竹仲介新竹賣屋新竹買屋新竹尋屋新竹售屋新竹捷運新竹網路看屋新竹影音看屋新竹房屋新竹公寓新竹電梯新竹華廈新竹一樓新竹壹樓新竹店面新竹透天厝新竹透天新竹房屋新竹豪宅新竹公園新竹不動產新竹房屋仲介新竹房屋公司新竹房屋自售新竹中古屋新竹預售屋新竹新成屋新竹房屋出租新竹仲介新竹賣屋新竹買屋新竹尋屋新竹售屋新竹捷運新竹網路看屋新竹影音看屋新竹房屋新竹公寓新竹電梯新竹華廈新竹一樓新竹壹樓新竹店面新竹透天厝新竹透天新竹房屋新竹豪宅新竹公園新竹不動產新竹房屋仲介新竹房屋公司新竹房屋自售新竹中古屋新竹預售屋新竹新成屋新竹房屋出租新竹仲介新竹賣屋新竹買屋新竹尋屋新竹售屋新竹捷運新竹網路看屋新竹影音看屋新竹房屋仲介新竹房屋公司新竹新竹房屋全國不動產全國房屋全國房屋新竹全國房屋新竹房屋仲介新竹新竹全國房屋新竹房屋仲介新竹新竹全國不動產新竹房屋仲介新竹新竹全國不動產新竹房屋仲介新竹新竹房屋新竹永慶房屋新竹信義房屋新竹中信房屋新竹住商房屋新竹東森房屋新竹力霸房屋新竹太平洋房屋新竹僑福房屋新竹房屋新竹永慶房屋新竹永慶房屋新竹不動產築巢房屋築巢房屋築巢房屋新竹築巢房屋新竹築巢房屋新竹築巢房屋新竹辦公室新竹店面新竹別墅新竹華廈新竹豪宅新竹套房新竹土地新竹建地新竹大樓新竹商用不動產新竹買屋新竹工業不動產新竹賣屋新竹廠房新竹新竹尋屋新竹築巢房屋萬華築巢房屋萬華築巢房屋雙和築巢房屋雙和築巢房屋萬華築巢房屋新竹全國不動產新竹全國房屋新竹21世紀房屋新竹21世紀不動產新竹永慶房屋新竹信義房屋新竹中信房屋新竹住商房屋新竹東森房屋新竹力霸房屋新竹太平洋房屋新竹僑福房屋新竹有巢氏房屋新竹有巢氏不產動新竹房屋新竹永慶房屋新竹永慶房屋新竹全國不動產新竹全國房屋新竹21世紀房屋新竹21世紀不動產新竹永慶房屋新竹信義房屋新竹中信房屋新竹住商房屋新竹東森房屋新竹力霸房屋新竹太平洋房屋新竹僑福房屋新竹有巢氏房屋新竹有巢氏不產動永慶房屋永慶房屋新竹全國不動產新竹全國房屋新竹21世紀房屋新竹21世紀不動產新竹永慶房屋新竹信義房屋新竹中信房屋新竹住商房屋新竹東森房屋新竹力霸房屋新竹太平洋房屋新竹僑福房屋新竹有巢氏房屋新竹有巢氏不產動新竹房屋新竹永慶房屋新竹永慶房屋新竹全國不動產新竹全國房屋新竹21世紀房屋新竹21世紀不動產新竹永慶房屋新竹信義房屋新竹中信房屋新竹住商房屋新竹東森房屋新竹力霸房屋新竹太平洋房屋新竹僑福房屋新竹有巢氏房屋新竹有巢氏不產動新竹房屋新竹永慶房屋新竹永慶房屋新竹全國不動產新竹全國房屋新竹21世紀房屋新竹21世紀不動產新竹永慶房屋新竹信義房屋新竹中信房屋新竹住商房屋新竹東森房屋新竹力霸房屋新竹太平洋房屋新竹僑福房屋新竹有巢氏房屋新竹有巢氏不產動新竹房屋新竹永慶房屋新竹永慶房屋新竹全國不動產新竹全國房屋新竹21世紀房屋新竹21世紀不動產新竹永慶房屋新竹信義房屋新竹中信房屋新竹住商房屋新竹東森房屋新竹力霸房屋新竹太平洋房屋新竹僑福房屋新竹有巢氏房屋新竹有巢氏不產動新竹房屋新竹永慶房屋新竹永慶房屋新竹全國不動產新竹全國房屋新竹21世紀房屋新竹21世紀不動產新竹永慶房屋新竹信義房屋新竹中信房屋新竹住商房屋新竹東森房屋新竹力霸房屋新竹太平洋房屋新竹僑福房屋新竹有巢氏房屋新竹有巢氏不產動新竹房屋新竹永慶房屋新竹永慶房屋新竹全國不動產新竹全國房屋新竹21世紀房屋新竹21世紀不動產新竹永慶房屋新竹信義房屋新竹中信房屋新竹住商房屋新竹東森房屋新竹力霸房屋新竹太平洋房屋新竹僑福房屋新竹有巢氏房屋新竹有巢氏不產動新竹房屋新竹永慶房屋新竹永慶房屋新竹全國不動產新竹全國房屋新竹21世紀房屋新竹21世紀不動產新竹永慶房屋新竹信義房屋新竹中信房屋新竹住商房屋新竹東森房屋新竹力霸房屋新竹太平洋房屋新竹僑福房屋新竹有巢氏房屋新竹有巢氏不產動新竹房屋新竹永慶房屋新竹永慶房屋新竹全國不動產新竹全國房屋新竹21世紀房屋新竹21世紀不動產新竹永慶房屋新竹信義房屋新竹中信房屋新竹住商房屋新竹東森房屋新竹力霸房屋新竹太平洋房屋新竹僑福房屋新竹有巢氏房屋新竹有巢氏不產動新竹房屋新竹永慶房屋新竹永慶房屋萬華全國不動產萬華全國房屋萬華21世紀房屋萬華21世紀不動產萬華永慶房屋萬華信義房屋萬華中信房屋萬華住商房屋萬華東森房屋萬華力霸房屋萬華太平洋房屋萬華僑福房屋萬華有巢氏房屋萬華有巢氏不產動萬華房屋萬華永慶房屋萬華永慶房屋台北房屋仲介台北房屋鑑價台北房屋買屋台北房屋買賣台北房屋出售北縣房屋仲介北縣房屋鑑價北縣房屋買屋北縣房屋買賣北縣房屋出售新竹房屋仲介新竹房屋鑑價新竹房屋買屋新竹房屋買賣新竹房屋出售新竹房屋仲介新竹房屋鑑價新竹房屋買屋新竹房屋買賣新竹房屋出售新竹房屋仲介新竹房屋鑑價新竹房屋買屋新竹房屋買賣新竹房屋出售迴龍房屋仲介迴龍房屋鑑價迴龍房屋買屋迴龍房屋買賣迴龍房屋出售新竹房屋仲介新竹房屋鑑價新竹房屋買屋新竹房屋買賣新竹房屋出售新竹房屋仲介新竹房屋鑑價新竹房屋買屋新竹房屋買賣新竹房屋出售新竹房屋仲介新竹房屋鑑價新竹房屋買屋新竹房屋買賣新竹房屋出售台北不動產賣屋台北不動產買賣台北不動產出售北縣不動產賣屋北縣不動產買賣北縣不動產出售新竹不動產賣屋新竹不動產買賣新竹不動產出售新竹不動產賣屋新竹不動產買賣新竹不動產出售新竹不動產賣屋新竹不動產買賣新竹不動產出售迴龍不動產賣屋迴龍不動產買賣迴龍不動產出售新竹不動產賣屋新竹不動產買賣新竹不動產出售新竹不動產賣屋新竹不動產買賣新竹不動產出售新竹不動產賣屋新竹不動產買賣新竹不動產出售北縣辦公室北縣店面北縣別墅華廈北縣豪宅陽明山別墅陽明山豪宅北縣套房北縣土地建地農地北縣商用不動產買屋北縣工業不動產賣屋北縣廠房新竹辦公室新竹店面新竹別墅華廈新竹豪宅新竹套房新竹土地建地農地新竹商用不動產買屋新竹工業不動產賣屋新竹廠房新竹辦公室新竹店面新竹別墅華廈新竹豪宅新竹套房新竹商用不動產買屋新竹工業不動產賣屋新竹廠房新竹辦公室新竹店面新竹別墅華廈新竹豪宅新竹套房新竹商用不動產買屋新竹工業不動產賣屋新竹廠房迴龍辦公室迴龍店面迴龍別墅華廈迴龍豪宅迴龍套房迴龍商用不動產買屋迴龍工業不動產賣屋迴龍廠房新竹辦公室新竹店面新竹別墅華廈新竹豪宅新竹套房新竹商用不動產買屋新竹工業不動產賣屋新竹廠房新竹辦公室新竹店面新竹別墅華廈新竹豪宅新竹套房新竹商用不動產買屋新竹工業不動產賣屋新竹廠房新竹辦公室新竹店面新竹別墅華廈新竹豪宅新竹套房新竹商用不動產買屋新竹霸房屋新竹太平洋房屋新竹僑福房屋新竹房屋新竹永慶房屋新竹永慶房屋新竹不動產新竹辦公室
|
||||||||||||||||||||||||||||||
- Jun 15 Mon 2009 13:21
房地產投資如何計算報酬率 -【新竹房仲王】新竹房屋買賣,新竹土地買賣.新竹山坡地.新竹都市更新.都更案
全站熱搜
留言列表
發表留言