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戴先生

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房地產在投資領域裡佔有一席之地，確實也不少人因為購置房地產而致富，尤其是老一輩的人，都告誡子女“有土斯有財”的觀念。只是房地產沉寂了十幾年，直到最近幾年也漲了一波，現在是否高點眾說紛紜。我們也趁此機會討論一下，房地產投資的效益及風險。只不過，房地產投資有兩種，一種是屬於較投機型的投資客，就是看好房地產會再上漲，做短線操作；另一種是屬於長期投資型的，當有閒錢時買房地產收租金，等待房價上漲。投機型的投資方式非我專長，本文討論的是長期投資的效益。

如何計算報酬率

任何投資最重要的當然是投資報酬率，當投資報酬率算出來之後，才有辦法和其他的投資工具做比較：例如股票或債券、看到底哪一種好。問題是每月都有房屋收入以及貸款，而且未來房價又是變動的，所以售屋收入是不確定的，那這樣的報酬率到底怎麼算呀！如果我們把房地產投資的現金流量表畫出來，如下圖一：

圖一

我們發現這現金流量表和債券的現金流量表幾乎如出一轍，唯一不一樣的只是把期末本金換成售屋收入(藍色長條)而已。這樣看就簡單了，我們可以用MIRR(修正後內部報酬率)的觀念來求出年化報酬率。這裡不再詳述年化報酬率怎麼算，有興趣的朋友可自行參考試算表裡面的公式。年化報酬率的意義是說，這投資每年的報酬相當於(同等效果)銀行定存的年利率。例如以一千萬投資房地產五年，得到年化報酬率8%，等同於將這一千萬以8%的年利率放定存的結果。所以年化報酬率非常好用，可以拿來和其他投資工具相比較，而且和期間長短無關，因為已經將報酬率年化了(Normalized)。

下載試算表

注：經網友建議，試算表已更新為第二版，加入貸款部分。 我做了一個試算表方便投資朋友參考，這試算表裡有兩張工作表：投資報酬率(貸款)及投資報酬率(現金)。所有黃色儲存格都和其他試算表的風格一致，可根據個人情況來填入參數。非黃色儲存格部份，不是不能改變數值，但如不了解公式不建議更動。

投資報酬率(現金)工作表

此工作表適合現金投資者，當你把上述資料填入黃色儲存格後，工作表便會自動算出年化報酬率及投資終值。這張表如何閱讀呢？每一行代表未來房價變化的結果，以原來房價的百分比來表示，100%代表售屋收入和購入成本一樣沒有改變，150%表示售屋收入是購入成本的1.5倍，例如當時1,000萬買的房子以1,500萬賣掉。同理，80%就是售屋收入只有購入成本的八折，賠錢賣的意思。每一列表示投資年限，以年為單位。

舉個例子來說，李來富五年前以現金1,000萬購入房屋一棟，每月以租金25,000元出租，每月收到的租金再購買年息5%的債券，今年以1,400萬賣掉該房子。那麼該項投資的年化報酬率是多少呢？將購屋房價填入1,000萬，每月房租填入25,000，房租再投資報酬率填入5%，得到下表(圖二)：

圖二

因為房屋五年以後以原來房價的1.4倍售出，所以應該看140%那一行，及五年那一列的資料，結果是年化報酬率為9.38192%。要注意的是這不是累積報酬率喔，這是說和1,000萬存銀行年息9.38%的定存，存五年的結果是一樣的。下面列出1,000萬存5年定存的結果：

第一年10,000,000 x 1.093819 = 10,938,192
第二年10,938,192 x 1.093819 = 11,964,404
第三年11,964,404 x 1.093819 = 13,086,895
第四年13,086,895 x 1.093819 = 14,314,696
第五年14,314,696 x 1.093819 = 15,657,689

所以說，這房地產投資的總收入是售屋收入加上房屋租金的再投資收入，總共收入15,657,689元，累積報酬率為((1,5657,689 – 10,000,000)/10,000,000)x100 = 56.6%。為方便投資朋友對照，我也做了一份投資終值表(圖三)，對照表中5年及140%的資料，你可以發現同樣是15,657,689。

圖三

投資報酬率(貸款)工作表

投資報酬率(貸款)工作表可以計算貸款投資的報酬率。這部分較為複雜，每月雖有租金收入，但還必須按月繳納貸款。這兩者間一進一出，根據金額的不同，每月就會有現金的淨流出或淨流入。而這現金流量的淨值(每月房租減每月貸款之繳款)會以再投資的利率成長，直到房屋賣出。如果每月租金大於貸款月繳款金額，為現金流入所以為正值；如果每月租金小於貸款的月繳款金額，為現金流出所以為負值。

當房屋售出時，淨所得必須將售出屋款扣除房屋貸款餘額以及每月淨現金的終值。為了讓讀者更清晰了解，我將每個部份都拆成獨立的欄位。當讀者把投資條件設定完後，只需要再輸入“屋價變化幅度”就可以觀看結果了。屋價變化幅度的值和現金投資一樣，如果賣出的房價為當初買入時的1.6倍，就輸入160%；如果賣出的房價為當初買入時的八成，就輸入80%。

圖四

當你將屋價變化幅度設定成160%後，就會顯示屋價變化(160%)的結果，而且此幅度大小則自行設定，來反覆觀察房價變動對報酬率的影響。

如果貸款百分比的值設定為0，結果會和現金投資一樣。

投資探討

現金投資 有了試算表，可以根據所得資料做一些投資方向的探討。從以前房地產的漲幅來看，房價成長60%是相當可預期的，只是多久會達成而已。一般說來房價至少會依物價指數來調整。我們就可以鎖定未來房價160%那一欄來探討，我們知道愈早達到此漲幅的，年化報酬率愈高。第一年達成目標(49.91%)和第二年達成目標(25.7%)，兩者差距頗大。但似乎愈久達成，年化報酬率愈趨向於穩定(5%左右)。不錯！房屋價格的漲幅對短期的報酬率貢獻極大。但當時間拖長後，租金再投資所得佔整體收入的比例就愈來愈大了。這就是為什麼投資時間愈長，年化報酬率愈穩定了。所以長期投資行為，房屋漲幅對報酬絕對有幫助，但不要忘了租金的再投資也扮演著要角。

圖五是以現金投資，屋價漲幅160%那一欄所畫出來的年化報酬率，我們可以看出如果屋價兩年漲了60%，年化報酬率相當25.7%。隨著時間增長，如果十年才漲60%的話，年化報酬率也還有6.89%喔，雖然越久達到這目標，年化報酬率就愈低，但也趨近於穩定的5%，好像也不比定存差哩。根據這試算表，相信讀者已可以運用個人的睿智，自行判斷是否可以投資房地產了。

圖五

槓桿投資

槓桿投資就是只用部分現金，其他以貸款的方式去投資的一種方式。槓桿投資會放大投資報酬率的幅度。如果房價漲20%，槓桿投資的報酬率會遠大於現金投資的報酬率。相同道理，如果房價跌了，槓桿投資的跌幅也會比全額現金投資來得大。

為簡化問題，暫時不考慮租金收入及貸款。例如投資標的為1,000萬的房地產，如果我們只拿出400萬，其他600萬貸款，這就相當用400萬的本，承擔1,000萬投資標的之變動。如果房價升20%到1,200萬，等於淨賺200萬。現金投資者因為投入1,000萬資金，所以只得到20% [(200/1000)x100%]之報酬率。但是貸款投資者只投資400萬，所以得到50% [(200/400)x100%]之報酬率。反之跌了20%，房價只剩800萬，淨損200萬。現金投資者損失了20%，可是貸款投資者卻損失50%。

如果投資期長，又有租金收入及貸款支出時，就不那麼單純了，需要工具來計算了。利用所提供的試算表來評估。以相同例子來說明，1,000萬房子，如果頭期款只付400萬，其他600萬向銀行貸款20年利率3.5%。如果設定未來房屋漲60%是可預期的，只是多久會達到而已。我們就把“屋價變化幅度”設定為160%，來觀察其結果(圖六)。

圖六

我們可以看出如果屋價兩年漲了60%，年化報酬率就相當於47.64%。隨著時間增長，如果十年才漲60%的話，年化報酬率也還有10.12%，即使20年才達到這漲幅也還有5.49%。所以可以看出同樣1,000萬的標的、同樣60%的漲幅，現金投資和貸款投資的年化報酬率卻是截然不同。但是千萬要記得，如果房價並不如預期的漲幅，而且是下跌的話，那可是如雪上加霜。 圖七是同樣1,000萬的標的，貸款60%但是房價只跌了20%的結果，可以看到這幅度是不小的。所以貸款投資房地產是會加劇報酬率的波動的。俗語說得好：水可以載舟也可以覆舟，貸款投資就像兩面刀，不可不謹慎為之。

圖七

下表為各個不同狀況之比較：

房屋自住 當然房屋自住型的貸款考量情況又不一樣，因為有住屋的需求，現金又沒那麼多，如果不貸款買屋，就得額外支付租金。所以與其支付租金還不如付貸款，這和純粹以投資觀點來看是不一樣的。

參考文件

Excel的投資應用

文章轉載自http://www.masterhsiao.com.tw/RealEstate/RealEstate.htm